Sebagai bagian dari agenda kebijakan perumahannya, calon presiden dari Partai Demokrat Kamala Harris berjanji untuk “memangkas birokrasi dan birokrasi yang tidak perlu” untuk membangun jutaan rumah tambahan dan menurunkan biaya.
Para ekonom dan perencana kota mengatakan bahwa untuk membuat perumahan lebih banyak dan terjangkau, kita perlu melonggarkan peraturan zonasi di banyak lingkungan dan melegalkan pembangunan perumahan yang lebih padat dan tinggi seperti dupleks, townhouse, dan gedung apartemen.
Beberapa negara telah menemukan cara untuk melakukan hal ini.
Model terbaru tersedia di Zurich, Swiss. Sebagai negara pegunungan kecil dengan lahan yang terbatas untuk dibangun dan permintaan yang tinggi, Swiss telah lama sangat sensitif terhadap ekspansi perkotaan. Mulai pertengahan tahun 1990an, warga Swiss melakukan pemungutan suara untuk memadatkan berbagai wilayah di kanton Zurich.
Kompleks apartemen di belakang rumah pertanian di Affortern di luar Zurich, Swiss. Michael Buholzer/Reuters
Negara bagian ini belum mengubah undang-undang zonasinya secara seragam. Warga di setiap kota memberikan suara pada berbagai proposal untuk “meningkatkan zona” atau mengizinkan lebih banyak unit perumahan dengan melonggarkan pembatasan zonasi. Prosesnya lambat dan tidak menentu, dan rata-rata upzoning dilakukan secara bertahap – bayangkan sebuah rumah tiga lantai dengan tambahan satu lantai lagi. Sebagian besar zonasi ulang terjadi di lingkungan sekitar pusat kota abad pertengahan Zurich, yang dilindungi oleh pelestarian sejarah.
Dua puluh lima tahun setelah proses tersebut berjalan, sebuah studi baru dari para peneliti Swiss menemukan bahwa upzoning secara signifikan meningkatkan ruang hidup dan unit perumahan (sekitar 9 persen selama lima hingga 10 tahun ke depan) sekaligus menjaga pertumbuhan harga sewa tetap terkendali. Studi ini menemukan bahwa wilayah yang paling membutuhkan perumahan baru adalah wilayah yang paling responsif terhadap perubahan kebijakan. Daerah dengan permintaan tinggi, dibuktikan dengan tingginya harga sewa dan rumah, dan sudah terkendala oleh pembatasan perumahan, merupakan daerah yang paling banyak mengalami pembangunan baru. Semakin besar kepadatan yang diperbolehkan, semakin besar dampaknya.
Salah satu temuan utama penelitian ini adalah “jika Anda meningkatkan, Anda akan meningkatkan banyak hal,” kata rekan penulis studi Simon Büchler, asisten profesor keuangan di Universitas Miami. “Memberi orang motivasi untuk membangun.”
Hal ini memberikan lebih banyak bukti bahwa pasokan dan permintaan dapat dimanfaatkan untuk mengendalikan harga rumah. Contoh lain datang dari Selandia Baru, dimana tindakan upzoning di Auckland melegalkan pembangunan perumahan dengan kepadatan menengah dan memperlambat melonjaknya biaya perumahan. Sebuah studi tentang upzoning di St. Paul menemukan efek positif serupa.
Zurich menunjukkan bahwa upzoning memang perlu, namun tidak cukup. Mengizinkan tersedianya lebih banyak perumahan dapat meningkatkan keterjangkauan, namun hal ini memerlukan waktu. Ada banyak solusi lain yang diperlukan untuk menurunkan biaya perumahan – mulai dari perubahan peraturan bangunan hingga perluasan layanan, infrastruktur, dan fasilitas jangka panjang.
“Orang-orang mengira mereka akan meningkatkan dan menyelesaikan krisis keterjangkauan dalam beberapa tahun. Mereka salah,” kata Buchler. “Ini adalah solusi jangka panjang, namun merupakan solusi yang perlu dan efektif.”
Rumah di kota Kuesnacht di Danau Zurich, Swiss. Christian Hartmann/Reuters
NIMBYisme
Unsur-unsur hukum dan masyarakat Swiss telah membuat sebagian wilayah negara tersebut lebih menyambut pembangunan dan menolak NIMBYisme, sebuah sentimen anti-pembangunan yang “tidak ada di halaman belakang rumah saya” yang melemahkan banyak pembangunan baru di Amerika Serikat.
Tidak seperti kebanyakan kota di Amerika, Zurich adalah masyarakat penyewa, bukan pemilik rumah. Lebih dari 70% rumah tangga adalah penyewa. Meskipun pemilik properti akan menentang penambahan perumahan di lingkungan mereka karena hal itu akan meningkatkan pasokan dan menurunkan nilai rumah mereka, para penyewa cenderung lebih mendukung pembangunan yang menjaga harga sewa tetap terjangkau.
Hal ini juga membantu kota-kota di Eropa untuk lebih mudah beradaptasi terhadap kehidupan dengan kepadatan penduduk yang tinggi. Sebanyak 64% penduduk Swiss tinggal di apartemen, dibandingkan dengan hanya 28% penduduk di Amerika Serikat, dan negara ini juga memiliki jaringan transportasi umum yang sangat lengkap dan terhubung dengan baik. Meskipun populasi Zurich telah meningkat secara signifikan selama seperempat abad terakhir, kota-kota di Eropa cenderung memiliki undang-undang imigrasi yang lebih ketat dibandingkan di Kanada, Amerika Serikat, dan Selandia Baru.
Matthew Maltman, seorang ekonom Australia yang telah mempelajari dengan cermat reformasi perumahan di Selandia Baru, mengatakan: “Bukti dari Eropa ini penting karena menunjukkan bahwa meskipun kepadatan penduduk relatif tinggi, penerimaan lebih baik dan imigrasi luar negeri memiliki dampak yang lebih kecil. Di mana, peningkatan partisi bisa juga meningkatkan pasokan.
Maltmann mengatakan terdapat banyak kepastian mengenai bagaimana peraturan akan diterapkan di Zurich, tidak seperti Amerika Serikat atau Selandia Baru, yang memiliki hak veto lebih besar atas proses konstruksi. Meskipun pengembang tidak dapat mengajukan permohonan kepada pemerintah daerah untuk mengabaikan peraturan zonasi, penduduk setempat tidak dapat melakukan lobi untuk mencegah pekerjaan berjalan sesuai peraturan.
Di tingkat pemerintahan, Buchler mencatat, pemerintah kota memiliki insentif untuk menerima penduduk baru karena mereka terlalu bergantung pada pajak penghasilan untuk memperoleh pendapatan. Pajak properti di Swiss sangat rendah, sehingga semakin tinggi kepadatan suatu kota, semakin banyak pajak penghasilan yang dapat dipungut.
Buchler berencana untuk menyelidiki bagaimana perubahan harga sewa di Zurich dibandingkan dengan wilayah lain di Swiss untuk lebih memahami dampak upzoning terhadap harga. Idealnya, deregulasi zonasi akan menurunkan harga. Namun Buchler menganggap harga sewa di Zurich tetap tidak berubah setelah disesuaikan dengan kualitas perumahan, bahkan ketika populasi dan permintaan perumahan di negara bagian tersebut meningkat. “Itu tidak berarti bahwa upzoning tidak akan membantu. Artinya, tanpa upzoning, kita akan melihat kenaikan harga sewa yang lebih besar dari yang seharusnya kita lihat,” katanya.
Contoh di Zurich sangat penting untuk perubahan kebijakan di negara-negara seperti Amerika Serikat, karena bukti nyata mengenai dampak upzoning dapat membantu meyakinkan pemerintah dan pemilih untuk mengambil tindakan.
“Para ekonom mendukung reformasi zonasi berdasarkan bukti lain—seringkali berdasarkan teori ekonomi atau model ekonomi yang kompleks,” kata Maltman. “Jika X menerapkan kebijakan Y, akan lebih mudah untuk menjualnya kepada publik dan menghasilkan efek Z.”