Suku bunga hipotek AS berfluktuasi secara liar selama beberapa tahun terakhir, menyebabkan pembeli dan penjual rumah kebingungan.
Pada tahun 2021, suku bunga turun menjadi 2,1% karena Federal Reserve mengambil tindakan untuk menjaga perekonomian selama pandemi COVID-19. Tapi kemudian inflasi melonjak. Data yang dilacak oleh Federal Reserve Bank of St. Louis menunjukkan bahwa untuk mengekang inflasi, Federal Reserve menerapkan serangkaian kenaikan suku bunga, mendorong suku bunga hipotek ke puncak 7,79% pada Oktober 2023.
Namun selama beberapa tahun terakhir, beberapa pembeli rumah telah menggunakan solusi untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah: opsi pinjaman yang kurang dikenal yang disebut hipotek yang dapat diasumsikan (assumable mortgage).
Hipotek yang dapat diasumsikan memungkinkan pembeli yang memenuhi syarat untuk mengambil alih pinjaman penjual yang ada, termasuk tingkat bunga, saldo pokok, dan persyaratan lainnya.
Hal ini dapat menurunkan suku bunga secara signifikan, membuat pembayaran hipotek bulanan lebih terjangkau dan menghemat ribuan dolar selama masa pinjaman. Perlu dicatat bahwa tidak semua pinjaman memenuhi syarat untuk diasumsikan, tetapi pinjaman yang didukung oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA) dan Departemen Urusan Veteran (VA) memenuhi syarat.
Namun, situasi suku bunga tinggi akan mereda pada tahun 2024.
Pada bulan Januari, suku bunga mencapai sekitar 6,7% dan perlahan-lahan turun sejak saat itu. Pada pertengahan September, suku bunga hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun turun menjadi 6.2%, level terendah sejak Februari 2023, menurut Freddie Mac.
Komite Pasar Terbuka Federal, yang mengawasi kebijakan moneter AS, diperkirakan akan menurunkan suku bunga pada pertemuannya minggu ini. Hal ini dapat menyebabkan penurunan lebih lanjut dalam suku bunga hipotek dalam beberapa bulan mendatang.
Namun, kecil kemungkinannya untuk kembali ke tingkat suku bunga sekitar 2% pada tahun 2021 karena The Fed masih mewaspadai inflasi. Jadi, meskipun penurunan suku bunga tambahan mungkin meringankan tekanan pembayaran hipotek bulanan sebagian orang, hal ini tidak serta merta membuat biaya tersebut menjadi kurang terjangkau bagi kebanyakan orang Amerika.
Oleh karena itu, hipotek yang diasumsikan mungkin masih menjadi pilihan terbaik bagi sebagian orang untuk mendapatkan suku bunga terendah.
Berikut kisah tiga pasangan pembeli rumah yang menggunakan KPR terjangkau untuk mendapatkan suku bunga KPR di bawah 3% sejak Maret 2023.
Mereka menggambarkan bagaimana dana yang digunakan untuk membayar hipotek bulanan yang lebih tinggi dapat dialihkan ke layanan kesehatan, renovasi atau pensiun.
Pasangan mendapat tingkat bunga 2,6% untuk menjadi pemilik rumah termuda di keluarga mereka
Pada tahun 2022, Grace Lucchese baru saja lulus kuliah. Rekannya, Mickey Rickard, baru saja menyelesaikan wajib militer dua tahun lalu.
Pasangan Gen-Z ini pindah ke sebuah apartemen di kampung halaman Lucchese di Sudbury, Massachusetts, sebuah kota sekitar 40 menit di luar Boston, dan mendapati bahwa sebagian besar pendapatan mereka dihabiskan untuk sewa.
“Kami membayar sewa yang sangat tinggi dan uang kami tidak ada habisnya,” kata Lucchese kepada Business Insider. “Kami juga memiliki anjing berkebutuhan khusus, jadi kami ingin mencari rumah dengan halaman belakang.”
Lukas, Ricard dan anjing mereka. Atas perkenan Grace Lucchese
Bagi pembeli rumah pertama kali, menemukan rumah yang terjangkau dan terawat di daerah mereka bisa menjadi sebuah tantangan.
“Selama penggeledahan rumah, kami mencari di seluruh Boston,” kata Lucchese. “Kami tidak dapat menemukan rumah yang ramah untuk ditinggali dengan harga di bawah $650.000. Kami mengajukan penawaran untuk sekitar tujuh rumah berbeda dan melakukan perang penawaran terhadap dua di antaranya.”
Setelah berbulan-bulan mencari dan hampir menyerah, Lucchese dan Riccard akhirnya menemukan rumah sempurna mereka: sebuah bangunan Kolonial dua lantai seluas 1.600 kaki persegi yang dibangun pada tahun 1885 dengan tiga kamar tidur dan satu kamar mandi.
Rumah itu juga dilengkapi dengan hipotek yang dapat diasumsikan.
“Rumah kami awalnya dijual seharga $429.000,” kata Lucchese. “Saat kami bernegosiasi dengan penjual dan mencoba meyakinkan dia untuk menurunkan harga, mereka menawarkan pinjaman yang dapat diasumsikan — saya tidak tahu jenis hipotek apa itu.”
Setelah mempelajari tentang hipotek yang terjangkau dan menyadari bahwa mereka dapat mengambil alih suku bunga 2,6% pemilik rumah, mereka memanfaatkan peluang tersebut.
Rumah pasangan itu di Massachusetts. Atas perkenan Grace Lucchese
Pada bulan Januari, mereka membayar uang muka $13.000 dan membeli rumah seharga $422.500. Termasuk asuransi rumah, pembayaran bulanan mereka sekitar $2.100 – sekitar setengah dari jumlah yang mungkin mereka bayarkan jika mereka mendapat hipotek konvensional awal tahun ini. Jangka waktu hipotek mereka adalah 26 tahun.
Pasangan ini, yang kini menjadi pemilik rumah termuda dari dua bersaudara, menggunakan tabungan bulanan mereka untuk merenovasi rumah dan membantu membayar tagihan dokter hewan.
“Sekarang kami menghemat sekitar $2.000 per bulan untuk hipotek yang terjangkau, yang mengurangi stres karena kami memiliki pilihan untuk menyediakan lebih banyak dana,” kata Lucchese.
Pensiunan yang mendapat tarif pajak 2,75% mengatakan hidup lebih mudah bagi mereka
Pada bulan Juni, pensiunan perwira polisi militer Brian Sankey membeli rumah senilai $400.000 di Elizabethtown, Ky., sebuah kota di selatan Fort Knox, dengan asumsi Hipotek Departemen Urusan Veteran ( VA).
Pinjaman ini memiliki tingkat bunga 2,75% dan memiliki sisa jangka waktu 26 tahun dengan jangka waktu suku bunga tetap 30 tahun.
Sankey mengatakan ini adalah situasi yang saling menguntungkan bagi dia dan penjual.
“Manfaat asumsi pinjaman bagi penjual adalah mereka bisa menjual rumah dengan harga lebih tinggi,” kata Sankey kepada BI. “Bagi saya dan istri, ini memungkinkan kami mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah.”
Brian Sankey membeli rumah pada bulan Juni dengan tingkat bunga 2,75%. Dikontribusikan oleh Brian Sankey
Sankey mengatakan dia mengetahui tentang fitur-fitur hipotek VA bertahun-tahun yang lalu tetapi telah melupakannya seiring berjalannya waktu.
Baru setelah dia melihat rumah dengan empat kamar tidur dan empat kamar mandi di Elizabethtown, ingatannya hilang.
Karena kedekatan rumah tersebut dengan pangkalan Angkatan Darat, Sankey mencurigai penjualnya mungkin memiliki hubungan dengan militer dan telah memperoleh pinjaman dari Administrasi Veteran, sehingga memungkinkan untuk mendapatkan hipotek.
Dia benar.
Namun, mengajak penjual bergabung tidak semudah yang diharapkan Sankey.
“Awalnya mereka enggan melakukannya karena merasa proses hipotetisnya akan memakan waktu terlalu lama dan mereka mencari penjualan yang cepat,” ujarnya. “Tetapi setelah sekitar 30 hari, mereka menyadari bahwa pembeli tunai tidak akan memberikan uang kepada mereka dan setuju untuk melanjutkan asumsi tersebut.”
Sankey mengatakan seluruh proses pembelian hanya memakan waktu sekitar enam minggu, sejak dia dan istrinya pertama kali melihat rumah tersebut hingga penyelesaian pinjaman.
“Saya senang saya mengingatnya karena hal ini membuat pembelian rumah jauh lebih terjangkau bagi kami,” katanya. “Meskipun kondisi pasar saat ini dan suku bunga lebih tinggi, saya dan istri masih dapat membeli rumah yang lebih besar dengan pembayaran bulanan yang lebih rendah.”
Hipotek yang lebih kecil memungkinkan Sankey dan istrinya untuk pensiun dengan lebih nyaman.
“Saya sekarang dapat menggunakan uang yang seharusnya saya keluarkan untuk pembayaran berbunga tinggi untuk membayar biaya hidup,” kata Sankey. “Kami juga harus memiliki lebih banyak pendapatan tambahan.”
Pasangan mampu melunasi hutang pengobatan setelah membeli rumah di Oregon
Pada tahun 2022, Amy Yzaguirre didiagnosis menderita kanker.
Saat itu, dia dan putranya sedang tinggal di Idaho sementara suaminya sedang mencari pekerjaan di Oregon.
Mereka berencana untuk bersatu kembali di Oregon setelah dia menemukan rumah dan menjual rumah mereka di Idaho. Namun, setelah diagnosisnya, pasangan tersebut memutuskan yang terbaik adalah tetap bersama sampai rumah mereka di Idaho dijual.
Dihadapkan pada beban keuangan untuk membayar hipotek Idaho dan sewa Oregon, mereka pindah ke RV di properti orangtuanya di Tigard, pinggiran kota sekitar 20 menit di luar Portland.
“Itu sangat sulit, tapi kami berhasil,” kata Izaguirre kepada BI.
Mereka tinggal di RV tanpa sewa selama beberapa bulan sambil menunggu rumah mereka di Idaho terjual dan Izaguirre pulih. Mereka kemudian mulai mencari rumah untuk dibeli di Tigard.
Izaguirre dan suaminya di depan RV mereka. Dikontribusikan oleh Amy Izaguirre
Ini bukanlah pengalaman yang mereka harapkan.
“Sangat menarik bagaimana suatu daerah yang awalnya merupakan tempat tinggal yang indah, ramah keluarga, dan terjangkau tiba-tiba menjadi padat penduduk dan menjadi jauh lebih mahal,” katanya.
Mereka akhirnya mengunjungi townhouse di dekat Sherwood seharga $416.000. Selebaran penjual menyatakan bahwa pembeli dapat menerima tingkat hipotek 2,5%.
“Saya menghitungnya,” kata Ezaguirre. “Suku bunga penjual dikunci pada 2,5%, jadi jika kami memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman, hipotek kami akan berjumlah lebih dari $2,100 per bulan, sedangkan pada harga pasar saat ini kami akan membayar lebih dari $3,000 dengan hipotek konvensional.
Amy Yzaguirre, suaminya dan putra mereka. Disumbangkan oleh Amy Izaguirre
Pasangan itu membeli townhouse pada Maret 2023 seharga $418.900. Mereka membayar uang muka sebesar $48.000 dan menerima pinjaman FHA dengan suku bunga tetap selama 30 tahun dengan tingkat bunga 2,5 persen. Mereka memiliki sisa hipotek selama 28 tahun.
Uang yang mereka tabung setiap bulan membantu mereka membayar tagihan Yzaguirre.
“Meskipun saya beruntung memiliki asuransi yang baik selama kemoterapi dan pekerjaan saya saat ini, saya masih memiliki banyak tagihan medis yang harus dibayar,” katanya. “Dengan uang ekstra yang kami hemat untuk pembayaran hipotek, saya mampu melunasinya.”
Keluarga tersebut juga menggunakan sebagian dana tambahan untuk melunasi hutang lain dan membeli truk pikap Toyota Tacoma dengan uang tunai, dibayar penuh di muka.